土地的混合用途是指在同一塊土地上允許進(jìn)行多種不同類型的用途，如商業(yè)、住宅、辦公和娛樂等。土地的混合利用可以提高土地使用效率，促進(jìn)城市社區(qū)的活力和功能的多樣性。目前，國(guó)家已有相關(guān)政策鼓勵(lì)土地的混合利用，一些地方已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。

一、政策梳理

1.國(guó)家政策

2024年7月28日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》提出：研究完善城市更新的土地和規(guī)劃政策，允許土地用途兼容、建筑功能混合。

2023年11月22日，自然資源部印發(fā)《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》明確“在保障安全、避免功能沖突的前提下，鼓勵(lì)節(jié)約集約利用國(guó)土空間資源，國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃可在本指南分類基礎(chǔ)上確定用地用海用島的混合利用以及地上、地下空間的復(fù)合利用”。

2.地方政策

2.1北京市

2022年9月22日，北京市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于存量國(guó)有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見》提出：鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)用地混合利用，單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設(shè)施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

2.2上海市

2020年7月28日，上海印發(fā)的《推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的實(shí)施細(xì)則（2020版）》提出：

①單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施的比例提高到地上建筑總量的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設(shè)施的比例不超過地上建筑總量的15%。在自貿(mào)區(qū)的新片區(qū)和張江科學(xué)城等區(qū)域，進(jìn)一步開展多用途混合利用試點(diǎn)，由企業(yè)自主確定各產(chǎn)業(yè)用途的比例，試點(diǎn)成熟后再予以推廣。

②鼓勵(lì)功能用途互利的用地混合布置、空間設(shè)施共享，強(qiáng)化公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的功能混合。

③混合用地按照主導(dǎo)用途對(duì)應(yīng)的用地性質(zhì)實(shí)行差別化的供地方式。探索不同行業(yè)公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投資機(jī)制，建立有利于復(fù)合兼容的相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行公益性和經(jīng)營(yíng)性設(shè)施混合的土地供應(yīng)制度。

2.3深圳市

2021年6月9日，深圳市印發(fā)《深圳市地下空間開發(fā)利用管理辦法》，鼓勵(lì)開展公共綠地地下空間開發(fā)利用。地下空間優(yōu)先用于建設(shè)交通、市政工程、防空防災(zāi)、環(huán)境保護(hù)等城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。鼓勵(lì)地下空間建設(shè)商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流設(shè)施以及體育、文化等項(xiàng)目。

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是在工業(yè)用地（M類）中新增的用地類型，M0的概念借鑒了香港用地政策中兼容“無污染工業(yè)+商務(wù)辦公+服務(wù)貿(mào)易”功能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容“研發(fā)設(shè)計(jì)+無污染制造+商務(wù)辦公”的BP用地概念。國(guó)內(nèi)的M0概念最早由深圳市在2013年政策文件中開創(chuàng)性地提出，并在2014年1月1日頒布的《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中正式被納入傳統(tǒng)土地類別中。2018年，面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，東莞出臺(tái)了全國(guó)首個(gè)關(guān)于M0的市級(jí)管理辦法，隨后粵港澳大灣區(qū)各主要城市紛紛出臺(tái)或更新了有關(guān)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的管理規(guī)定和實(shí)施指引，推動(dòng)M0項(xiàng)目落地，如東莞的大灣區(qū)·深投控清溪科技生態(tài)城、清湖灣科創(chuàng)中心、深圳中糧創(chuàng)芯公園、廣州橫沙數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園等等。

2.4浙江省

2024年2月29日，浙江省自然資源廳印發(fā)《加強(qiáng)自然資源要素保障推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施的通知》（浙自然資規(guī)〔2024〕1號(hào)）提出：鼓勵(lì)地方探索制定混合土地用途設(shè)定規(guī)則，依據(jù)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃確定主導(dǎo)土地用途、空間布局及比例，完善混合產(chǎn)業(yè)用地供給方式。單一工業(yè)用地中可突出主導(dǎo)用途（其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%），兼容倉(cāng)儲(chǔ)、物流、研發(fā)、辦公、商業(yè)等混合用途。單宗土地涉及多種用途混合的，應(yīng)依法依規(guī)合理確定土地使用年限，按不同用途分項(xiàng)評(píng)估后確定出讓底價(jià)。

二、案例分享

案例1——商業(yè)辦公與初中混合用地

在《上海市浦東新區(qū)金橋汽車產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)、配套單元（Y000701）控制性詳細(xì)規(guī)劃13街坊局部調(diào)整》（2023年3月公示稿）中，13-01地塊的規(guī)劃條件為：用地面積3.3公頃，用地性質(zhì)為商辦和初中混合用地（C8Rs3），容積率3.4，建筑高度100米。

規(guī)劃地塊圖則（局部）

在該地塊的概念建筑方案中，商業(yè)辦公用途的地下停車空間與學(xué)校的室外活動(dòng)場(chǎng)地和操場(chǎng)跑道處于同一平面位置，在地下、地面和地上的立體空間中實(shí)現(xiàn)了功能的復(fù)合利用和土地的集約節(jié)約利用。

建筑方案鳥瞰圖

建筑方案透視圖（操場(chǎng)跑道視角）

案例2——新型產(chǎn)業(yè)用地

該案例為深圳市海普瑞生物醫(yī)藥研發(fā)制造基地，項(xiàng)目一期總用地7.89公頃，總計(jì)容建筑面積18.26萬㎡，包含了工業(yè)廠房、員工宿舍、以及商業(yè)、食堂、運(yùn)動(dòng)等多種功能配套，其中3#、4#廠房分別有19層、20層，建筑高度達(dá)到了近100米，6#宿舍樓有32層，建筑高度99米。

項(xiàng)目一期總平面圖

5#廠房及6#宿舍西北透視

案例3——公園綠地與商業(yè)用地混合

該項(xiàng)目為深圳留仙洞總部基地“北綠廊”，位于深圳市南山區(qū)，屬于萬科云城設(shè)計(jì)公社公園建設(shè)項(xiàng)目的T501-0086宗地，包含了城市公園、公交首末站、商業(yè)、辦公等功能。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：總用地面積18.92公頃，其中建設(shè)用地面積12.05公頃，道路用地面積6.87公頃；用地性質(zhì)為公園綠地+商業(yè)服務(wù)業(yè)用地；容積率不大于0.62，建筑高度不大于10米；建筑面積7.44萬㎡，其中商業(yè)6.8萬㎡（地上2.33萬㎡、地下4.47萬㎡）、公交場(chǎng)站6000㎡、物業(yè)管理用房300㎡、公廁60㎡；各地塊建筑覆蓋率不大于15%，綠化覆蓋率不小于90%；用地內(nèi)的市政道路及綠地的產(chǎn)權(quán)歸政府。

T501-0086宗地范圍

現(xiàn)狀建成實(shí)景照片

總的來說，各地根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行了一系列土地混合使用的實(shí)踐探索，形成了不同的土地混合用途的政策。本文通過分享先進(jìn)城市土地混合用途的政策與案例，希望讀者在國(guó)土空間規(guī)劃背景下對(duì)城鎮(zhèn)土地的管控體系能夠獲得一些啟發(fā)和思考，進(jìn)而推動(dòng)完善土地混合用途管控體系、激發(fā)城市土地活力和促進(jìn)城市的多樣性發(fā)展。

參考資料：

1.各地方自然資源與規(guī)劃部門官網(wǎng)

2.《我國(guó)城市土地混合使用管控體系比較研究》規(guī)劃師雜志，江浩波、唐浩文、蔡靚

3.《土地混合利用：政策探索、地方實(shí)踐的啟示》雄安綠研智庫(kù)公眾號(hào)

4.深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司“鐘中+鐘波濤”工作室（Z&Z STUDIO）作品分享